当华润置地的经常性业务利润占比突破 40%，当万达智慧商业平台实现招商周期缩短 100 天，当华夏华润商业 REIT 较发行价上涨 25.6%，商业地产的价值创造逻辑正在发生深刻变革。未来 5 年，在定位、运营、资本与数字化的多维较量中，究竟哪个环节将成为决定行业胜负的价值核心？这场关乎万亿级资产重构的争论，不仅考验着企业的战略判断，更预示着行业发展范式的根本转向。
定位定生死？动态运营正在改写规则
"定位决定成败" 的传统观念正在遭遇现实挑战。诚然，华润置地将 89% 的可售货源集中于一二线高能级城市，这一精准定位为其奠定了坚实基础。但西安万象城首日 40 万人次客流与 1 亿元销售额的奇迹，绝非单纯依赖前期定位就能实现，而是开业后持续运营与社交营销的共同结果。更具说服力的是河北廊坊胜芳未来广场的案例，这个曾经定位模糊的商业项目通过数字化二次定位，实现日均客流提升 2.6 倍、出租率提升 1.67 倍，证明运营调整完全可以弥补前期定位不足。
在消费需求快速迭代的今天，静态定位的生命周期正不断缩短。珠海万达商管的实践显示，其智慧商业平台通过 300 余个 AI 模型持续优化业态组合，帮助 "茉莉奶白" 等品牌精准匹配目标客群，这种动态运营能力使得商业空间能够持续适应市场变化。定位固然重要，但它已从决定生死的单点因素，演变为需要运营持续验证和修正的动态变量。
资本杠杆之上：运营质量决定价值高度
REITs 等资本工具的成熟确实为商业地产打开了新空间。华夏华润商业 REIT 的优异表现印证了资本对优质资产的青睐，但其 25.6% 的涨幅背后，是华润置地购物中心 95.9% 的平均出租率和毛利率提升至 76% 的运营硬实力。这揭示了一个核心逻辑：资本只是放大器，它放大的正是运营创造的价值。
华润置地构建的 "私募基金 + REITs" 双层退出通道颇具启示意义，但其成功的前提是 "持有资产价值 × 运营效率" 的估值新逻辑被市场认可。当行业从 "土地储备" 转向 "资产运营能力" 的竞争，资本的逐利性必然流向运营效率更高的资产。未来 5 年，资本能力将成为优秀运营商的加分项，但绝不会是决定价值的核心变量。
数字化基建之外：赋能运营才是终极目的
数字化转型无疑是行业共识，但万达智慧商业平台的案例恰恰说明，数字化的价值在于赋能运营而非自成核心。该平台将招商周期从 3-6 个月缩短至 30 天内，部分案例甚至实现 "24 小时极速闭环"，这种效率提升最终转化为了实实在在的运营成果。华润置地通过数字化将资产从 "物理空间" 转化为 "数据资产"，其根本目的仍是提升运营精准度。
万科的实践同样印证了这一点，其部署的 AI 摄像头分析顾客动线、会员系统整合消费数据等数字化举措，最终都服务于业态优化和复购率提升等运营目标。数字化作为底层基建不可或缺，但它更像是运营者的 "千里眼" 和 "顺风耳"，本身无法独立创造价值。正如行业实践所证明的，脱离运营场景的数字化投入，只能沦为昂贵的技术摆设。
运营主导的价值闭环：穿越周期的核心能力
华润置地 2024 年财报给出了最有力的答案：经常性不动产业务毛利率高达 70%，贡献了 40.7% 的核心净利润，这种抗周期能力正是运营价值的最佳证明。龙湖集团商场 16% 的营业额增长、中海商业 30.2% 的销售额提升，这些头部企业的共同选择指向一个结论：运营能力已成为商业地产穿越周期的关键。
未来 5 年的商业地产竞争，将是运营能力的综合较量。它既包括传统的招商运营，也涵盖数字化工具的应用，更需要资本思维的融入。华润置地通过 "片区统筹" 模式提升区域价值，万达依靠智慧平台实现精准招商，这些案例共同勾勒出未来图景：以运营为核心，数字化为手段，资本为助力，动态修正定位，构建商业地产新的价值创造体系。
在这个快速变化的时代，商业地产的价值核心之争终将尘埃落定。那些能将运营做到极致，并善用数字化和资本工具的企业，必将在未来 5 年的行业变局中占据先机。运营，这个看似传统的环节，正在数字化时代焕发新生，成为决定商业地产价值的终极战场。
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